产能转移，人流变化：郑州科技园楼市需求减少调查丨深度

航空港实验区一正在建设的项目。田傲云/摄

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(资料图片)

希望做好企业招商，拉动当地核心产业发展，吸纳更多新市民进入，推动市场复苏。

田傲云 中房报记者 苗野丨郑州报道

“我们本地人一般不会过来，除非是去机场或者富士康。”连接着从郑州市区到航空港实验区（以下简称“航空港实验区”）的高速公路上，司机一边开车一边说。

下了高速公路，继续往东开20分钟左右，便到了航空港实验区的标志之一——郑州新郑综合保税区，这里也是一直备受关注的富士康郑州科技园（以下简称“富士康”）所在地。

富士康是航空港实验区引进的重大产业项目，对于加快郑州市乃至河南省产业结构调整、经济发展方式转变、扩大城乡就业、促进经济社会发展具有重大意义。公开资料显示，落地河南之后，富士康拥有员工总数超过25万人，高峰期接近30万人，为郑州引进台湾企业200家左右，使河南农民工外出减少80万人。

另据数据显示，2022年航空港实验区GDP达到1208亿元，10年平均增速14.1%；外贸进出口完成4700亿元，占河南全省进出口总额的半壁江山。

城市的快速发展催生了大批瞄准机遇的开发商，在航空港实验区拿地开发项目。10年间，航空港实验区从昔日的枣园、农田变得高楼林立、人头攒动，也迎接了无数往来人员。

但数月以来，因产能转移，加之市场上传出富士康员工减少一半，导致所在区域周边餐馆、旅馆、服装店、娱乐业等商铺大量关停的消息，楼市亦陷入低迷期。

“上半年只能硬撑着，现在人少了很多，要等到七八月份才会好转；隔壁的服装店、餐饮店挺不住先后关停了。”一位航空港实验区受访者告诉记者，这种情况存在了很长一段时间， 也有很多人把这些归结为淡季以及疫情几年影响，但其实在2019年人流量就出现了下滑，少了很多。

何磊是在2014年左右来到的航空港实验区，先后从事过商业地产和住宅地产相关工作。他告诉记者，航空港实验区楼市的炒房时代已经过去，市场已恢复到理性状态。“现在投资者都不出手，本地人以及周边县城有购房需求的人心理预期又低，导致航空港实验区楼市交易陷入低迷。”

多位受访者在接受采访时称，“希望政府做好企业招商，拉动当地核心产业发展，吸纳更多新市民进入，推动市场复苏。”

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超7成商铺空置

沃金商业广场。田傲云/摄

航空港实验区不大，一条远航路连接了富士康工厂和职工生活区，往北走，是厂房、车间，往南走，是职工生活区。

下午5点多，与富士康厂区仅一路之隔的沃金商业广场开始热闹起来了，这里也是航空港实验区最早建成的商业区。

走在沃金风情街上，两旁开着手机维修和贴膜等各类小店；地下一层，是卖小吃的小商贩，摊位一个紧挨着一个。

尽管人流仍相对旺盛，但已经不能跟几年前街上“人挤人”的状况相提并论。“到了下班点，一眼望去 街上人山人海，现在虽然是淡季，但和前几年比能明显感觉到少了很多人，生意差了许多。”沃金商业广场里一位经营餐饮店的人士告诉记者。

多位店铺经营者表示，上半年只能硬撑着，“一般七八月份是旺季，会持续到年底，如果上半年能挺住，下半年就会好受很多。”

沃金商业广场经营女装的周琳则不大看好，“很多人把这些归结为淡季以及疫情几年的影响，但其实在2019年时人流量就出现了下滑，少了很多。”

对于今年下半年市场，何磊也表示期望并不是特别高。“已经过去那个年代了，下半年肯定会比现在好，但要和之前比的话肯已难以达到顶峰了。”

一位接近富士康的人士告诉记者，富士康最初拥有员工总数高峰期接近30万人，但随着制造业数字化、信息化程度提升，富士康对部分车间生产线进行智能化改造，“改造后的生产车间几乎看不到人。”

周琳告诉记者，现在业绩相较前些年少了近一半，“只能说勉强维持运作，但也有很多店挺不住先后关停了。”

“沃金商业广场是本地几个开发商联合开发，但由于缺乏商业运维管理经验，招商品牌偏弱，整体运营情况不尽如人意。”何磊表示，唯一的优点就是离富士康厂区比较近，这里的商业大多是冲着那里的人流去的，但自身很难吸引客流。

和沃金商业广场以个体商户为主的模式不同，航空港实验区最大的商业综合体锦荣悦汇城对商户设有一定门槛，入驻商户更注重品牌培育，管理上相对更加规范。

航空港实验区街头。田傲云/摄

但当记者来到锦荣悦汇城走访时，发现有超7成店铺处于空置状态，商城内招商广告随处可见，整体十分空旷。除一二层有部分正在营业的店铺，三四层以上还在营业的店铺寥寥无几。

锦荣悦汇城大量空置的商铺。田傲云/摄

据何磊透露，锦荣悦汇城原本是一个商品批发城，商业招商能力一般，锦荣悦汇城多以二三线品牌为主。“如果你去购物，就能明显感觉到这里的商家招商能力相对欠缺，所以如果有购物需求大多还是会去市区。”

“现在只有周末人多一点，工作日几乎没什么人，商场现在也不怎么举办活动，人来了也是吃个饭转转就走了，购物的很少。”一家服装店的店长告诉记者，她们门店在这里开了4年多，在商场里经营情况属于中等，但销售情况确实大不如前。

有接近锦荣悦汇城的人士告诉记者，锦荣悦汇城包括整个航空港实验区客流量都出现大幅下滑，商铺租金也随之下降。“比如锦荣悦汇城现在的租金是120元/平方米·月，位置好的话每月租金是200多元/平方米·月，但在之前可以租到350元~500元/平方米·月。”

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疯狂年代

晚上十点，航空港实验区住宅楼零星闪出灯光。田傲云/摄

伴随着富士康带动相关产业上下游企业共同发展，航空港实验区得到了高速发展，这几年也同样是其楼市的高光时刻。

和全国大多数地方一样，在航空港实验区楼市发展史中， 豫发地产、正弘地产等一批本土开发商拉开了城市建设的开端，经过几年发展，港区楼市初见雏形，一栋栋高楼拔地而起。

郑州本土房企人士刘明对此印象深刻。此前，刘明的业务集中在郑州市区，随着航空港实验区的建成，他从市区被抽调到港区，并经历了当地房价从几千元到破万元、新盘普遍上涨带来的抢购热潮。

刘明回忆，航空港实验区刚开始起步发展时，最大的购房人群来源于富士康及其他产业园的工人，等到他们工作稳定，自然就会产生购房需求；此外，也吸引了部分周边地市居民来港区置业。“港区刚开始起步发展的时房价也便宜，新建商品住房单价在每平方米四五千元左右，内购更便宜些。”

2014年，万科作为第一家来航空港实验区做地产项目的全国性品牌房企，又将航空港实验区房产市场发展推至新的境地。“万科和本土房企合作，本土房企拿地，万科负责开发模式，住宅也从之前的毛坯房交付变为精装修交付，房价也随之涨到每平方米六七千元。”刘明告诉记者。

之后，中建、融创等品牌房企也先后来到航空港实验区拿地掘金，陆续开发了多个新楼盘，推动了航空港实验区的快速发展。与此同时，航空港实验区还进一步加大于公共服务设施和商业配套力度，规划建设了商业广场、学校、医院等配套项目，全面提升区域价值。

此后几年，随着大量客群的涌入，航空港实验区新建商品住房量价齐升，在2018年达到高峰期。“一方面是投资客的涌入，逐渐炒高房价；另一方面是棚改货币化安置释放了更多的资金，也有助于激活更多的住房消费需求。”刘明告诉记者，2018年开始，当地新建商品住房房价每平方米突破万元大关，好的项目均价能卖到13000元/平方米左右，开盘去化率高达80%。

“这时候购房人群也发生了变化，富士康及其他产业园的工人占比开始减少，因为有购房需求的大多在前些年已经置业，这时购房群体主要是在医院、学校的上班族，靠近航空港实验区的郑州市龙湖镇居民以及远郊改善群体。” 刘明回忆称，因为航空港实验区新建商品住房户型较大，所以也是不少改善客群的“心头好”。

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“希望做好企业招商，吸纳更多新市民”

航空港实验区一正在建设的项目。田傲云/摄

好景不长，2020年，在疫情等因素影响下，投资客逐渐离场，航空港实验区楼市步入下行周期。“现在客户减少太多了，周边地市包括在港区工作的人该买的基本都买了，没有新的购房需求引入。”刘明表示。

楼市去化也有困难。2021年开始，开发商为了出货，踊跃推盘的同时也开始变着花样降价促销，航空港实验区楼市掀起一阵降价风，进入2022年，房企以价换量态势愈发猛烈。“比如小高层项目均价不到9000元/平方米，大概是之前顶峰时期七八折。”刘明回忆。

在航空港实验区南港片区，降幅更为明显。“我们在南港片区的项目目前均价在6500元/平方米，但在2019~2020年一期开盘时，单价能卖到8000多元/平方米。”何磊称，南港片区目前还没发展起来，主要以投资为主，现在投资客对市场没有信心，自住的购房者心理预期较低，都还在观望。

不过在刘明看来，相比2021年今年的楼市情况更为糟糕。“2021年一个月平均能卖四五十套，好的时候能卖五六十套，但今年多数楼盘一个月只能成交二三十套。”

何磊也表示，这个月成交量只有个位数。

为激发市场活力，今年3月30日，郑州市航空港实验区建设局发布关于举办2023年购房节暨购房优惠活动的通告，提出在购房节期间购买航空港区新建商品住宅并网签备案的所有购房人，采取向个人直补的方式发放购房补贴，以网签备案面积为准，统一按照300元/平方米的标准发放。购房节自2023年4月1日至2023年5月31日，为期2个月。

但从市场销售情况来看，该活动对购房需求释放的推动效果有限。走访时，多位置业顾问告诉记者，该活动拉动作用不大。“我们项目4月成交量还不到20套，看房量也没有增加，和二三月相比，减少了近一半。”

“该活动的购房优惠和郑州市现行的购房政策冲突。”何磊告诉记者，按照现行政策，在郑州市买房有契税减免政策，如果符合人才引进政策，还会有相应的人才购房补贴，但如果选择每平方米补贴300元的购房节活动，就无法享受契税减免和人才购房补贴的优惠政策。

何磊表示，该购房优惠活动实际是为了让周边地级市的人来买房，不限学历、户籍、年龄。“此前因疫情抑制住的购房需求在二三月份已经得到释放，进入4月，随着前期积压需求释放后，购房需求释放动能减弱，所以针对周边地市出台了新的购房优惠，但政策拉动作用不大。”

“住房政策已经给得很到位了，最主要的原因就是没有足够的购买需求，希望政府做好企业招商，拉动当地核心产业发展，吸纳更多新市民。”刘明说。

对于后续楼市情况，何磊表示更看好南港片区。“现在比亚迪刚在南港片区建厂，预计过一两年稳定后，会释放新的置业需求。”

（应受访者要求，文中人名均为化名）

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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